¿Qué debo saber antes de vender y comprar?

Información de interés si compras o vendes

Cuando vamos a vender o a comprar nuestra casa, nos surgen un montón de dudas, ya que hay muchos factores a tener en cuenta.

A lo largo d ellos años, hemos ido viendo cuales son las principales dudas con las que nos encontramos al comprar y al vender, y las hemos recogido aquí.

Pero este es un mercado en cambio y continua evolución, por lo que es posible que las normativas se vean modificadas por nuevas leyes, que iremos actualizando periódicamente.

Por supuesto, si tuvieras cualquier otra cuestión, contacta con nosotros y la comentamos en detalle.

¿Qué gastos tengo que pagar si compro una vivienda?

Este punto va a variar en función de si compras una vivienda nueva o de segunda mano. Cuando compras una vivienda nueva, tienes que pagar IVA, que en general (salvo que tengas algún beneficio fiscal o compres una vivienda de Protección Oficial) es del 10%. Cuando compras una vivienda nueva, además tienes que pagar otro impuesto, que son los AJD (1.5 %)****** del precio de compra.

Sin embargo si compras una vivienda de segunda mano (cualquier vivienda que haya tenido una transmisión previa), el impuesto que has de pagar es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que puede variar en función de la Comunidad Autónoma en la que compres (Andalucía un 8%,***** mientras que Madrid un 6%), y del importe que cueste la vivienda (por ejemplo, a partir de 400.000 €, este porcentaje sube a 9% y por encima de 700.000 a 10%) , pero en este impuesto también puedes beneficiarte de ventajas fiscales, dependiendo de la C.A. en la que esté la vivienda. Así por ejemplo, en Andalucía, si eres menor de 35 años, compras tu primera vivienda (es decir, en la que vas a establecer como tu residencia ) y esta tiene un valor máximo de 130.000 €, en lugar de un 8% del precio de compra, pagarías un 3.5%. (Art. 24, del Decreto Legislativo 1/2009, de 1 de septiembre).

** Desde  el 28 de abril de 2021 y hasta final de año, la Comunidad de Andalucía ha bajado este a un tipo general de un 7%. Igualmente el tipo del 1'5 % se ha bajado hasta final de año al 1'2%.

En cuanto a los gastos de constitución de hipoteca, la nueva Ley Hipotecaria beneficia notablemente a los compradores que deban financiar su compra, ya que se obliga al banco a asumir la mayor parte de estos gastos. Así, a partir del 19 de julio de 2019, el grueso de los gastos de las hipotecas corresponde al banco: los gastos de gestoría, de notaría, su inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Incluso, muchas entidades asumen el gasto de la tasación, necesaria para la hipoteca, siempre y cuando termines firmando la hipoteca con ellos.

Esto supone un ahorro sustancial ya que antes de esta modificación de la ley hipotecaria, todos estos gastos los asumía el cliente.

En cuanto a los gastos de notaría va a depender de los que pactes con el vendedor y suele variar en función de la Comunidad e incluso de la provincia en la que compres, ya que por ejemplo, en Málaga es costumbre que los gastos de la notaría los asuma el comprador, mientras que algunas otras provincias andaluzas (Sevilla o Córdoba) estos gastos se reparten “según ley”, que supone que la notaría la paga el vendedor, salvo la primera copia autorizada que la abonará el comprador. Si no se especificara nada, habría que aplicar este último criterio que es el recogido en el art, 1455 del código civil, pero recuerda, que se puede pactar en contrario.

Los gastos de inscripción en el Registro del la Propiedad del nuevo titular de la vivienda, en general y salvo pacto en contrario, corresponden al comprador

¿Qué gastos tengo que pagar si compro una vivienda?

Además de los gastos ya explicados en el punto anterior de notaria y/ o registro, el vendedor está obligado a pagar dos impuestos:

o Plusvalía municipal: este impuesto que corresponde al vendedor, hay que abonarlo en el Ayuntamiento donde está la vivienda vendida. Es un impuesto que va en función del tiempo transcurrido desde que se adquirió el inmueble y el valor del suelo donde se encuentra, y también, desde el año 2017, de si ha habido o no ganancia entre la compra de este inmueble y su venta.

Esto quiere decir que tras una sentencia del TC que consideró que era inconstitucional someter a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor, por lo que entiende que si no ha habido ganancia, si hemos vencido en pérdidas, es decir, por debajo del precio en el que se compró, no procede pago de este impuesto.

Aunque cada Ayuntamiento lo gestiona de una manera, hay que notificar la venta del inmueble en un plazo máximo de 30 días, y solicitar la carta de pago, aportando en caso de estar exento de su pago, la documentación que lo justifique.

o Incremento de patrimonio o plusvalía patrimonial: Este incremento o plusvalía hay que incluirlo en la declaración de la renta y abonar el impuesto, generalmente el año siguiente a la venta de la propiedad. Es el IRPF y consiste en un 19%, (hasta 6.000 € de ganancia )21 % (entre 6.000 y 50.000 €) o 23 % (a partir de 50.000 €) de la ganancia obtenida entre la compra del inmueble y su venta. Lógicamente, no se abonará si no se han producido ganancia, pero además están exentos de su pago los siguientes casos.

o Si tratándose de la vivienda habitual, se haya vendido para comprar otra, en cuyo caso la ganancia obtenida se invierte en la compra de una nueva vivienda (también primera residencia) o en su reforma

o Si siendo la primera vivienda, el / los vendedores sean mayores de 65 años o aun sin ser la vivienda habitual, si los vendedores mayores de 65 años, reinvierten en una renta vitalicia.

o Si el vendedor está en situación de dependencia severa.

o Los vendedores también deberán hacerse cargo de la cancelación de la hipoteca (un otras cargas) que gravara la vivienda, en el notario y en el registro, asumiendo los gastos de su cancelación económica.

o Emisión de Certificado de Eficiencia Energética: un certificado emitido por un técnico que califica energéticamente la instalación de tu vivienda. Su precio oscila entre los 80 y los 200 €, dependiendo del técnico y de la vivienda. Tiene una validez de 10 años, por lo que si compraste hace menos de eso tiempo, deberías tenerlo.

¿Qué es la plusvalía municipal y quién tiene que pagarla?

La plusvalía Municipal también llamada Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU) este impuesto que corresponde al vendedor, hay que abonarlo en el Ayuntamiento donde está la vivienda vendida. ES un impuesto que va en función del tiempo transcurrido desde que se adquirió el inmueble y el valor del suelo donde se encuentra, y también, desde el año 2017, de si ha habido o no ganancia entre la compra de este inmueble y su venta,

Tras una sentencia del TC que consideró que era inconstitucional someter a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor, por lo que entiende que si no ha habido ganancia, si hemos vencido en pérdidas, es decir, por debajo del precio en el que se compró, no procede pago de este impuesto.

Aunque cada Ayuntamiento lo gestiona de una manera, hay que notificar la venta del inmueble en un plazo máximo de 30 días, y solicitar la carta de pago, aportando en caso de estar exento de su pago, la documentación que lo justifique.

¿Qué necesito para poner los suministros de la vivienda que he comprado a mi nombre?

Cuando compres un inmueble, no te olvides de pedir al vendedores no dé de baja los contratos de suministros (agua, luz, gas), ya que esto te puede ahorrar mucho tiempo y dinero.

Si la vivienda tiene contratados estos servicios, con que lleves a las compañías una copia de la escritura de compra venta o en su caso contrato de alquiler, una factura y un nuero de cuenta para domiciliar el pago, ya lo tendrás a tu nombre. Es posible que, si el piso o sus instalaciones son antiguas, te pidan un boletín o Certificado de Instalación Eléctrica.

Si la vivienda la has comprado nueva o si no tenía servicios contratados, tendrás que hacer un nuevo contrato, que puede tener algunos gastos extra (unos 250 € aproximadamente entre todas las compañías).

En caso de que compres a un promotor una vivienda nueva, debe darte junto con las llaves y demás, una copia de los certificados de instalación de todos los suministros.

¿Qué gastos son los derivados de la constitución de hipoteca?

La nueva Ley Hipotecaria https://www.boe.es/eli/es/o/2019/04/26/ece482, beneficia notablemente a los compradores que deban financiar su compra, ya que se obliga al banco a asumir la mayor parte de estos gastos. Así, a partir del 19 de mitad de 2019, el grueso de los gastos de las hipotecas corresponde al banco: los gastos de gestoría, de notaría, su inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Incluso, muchas entidades asumen el gasto de la tasación, necesaria para la hipoteca, siempre y cuando termines firmando la hipoteca con ellos.

Esto supone un ahorro sustancial ya que antes de esta modificación de la ley hipotecaria, todos estos gastos los asumía el cliente.

¿Cancelación de mi hipoteca? ¿Cuándo debo cancelarla, cómo se hace este trámite?

Cuando vendemos nuestra casa, lo tenemos que hacer (salvo pacto en contrario y en contadísimas ocasiones) libre de cargas. Por lo tanto, si tenemos una hipoteca, deberíamos cancelarla con carácter previo a la venta.

Pero claro, salvo también contadísimas ocasiones, el dinero que recibimos de la compra se utiliza en parte para cancelar esa hipoteca, por lo que, ¿cómo puedo cancelarla antes de venderla, si no dispongo de aun de esa cantidad?

Lo que hacemos es, primero pedirle a nuestro banco que nos diga exactamente por escrito y en un documento firmado y sellado, cuánto le debemos el día de la venta. Cuando tenemos esta cantidad, le pedimos al comprador que emita un cheuque bancario a nombre del banco de nuestra hipoteca (también puede ser por transferencia OMF).

Cuando tenemos esa cantidad, le pedimos a un representante del banco que venga a la notaría el día de la compraventa, para firmar la escritura de cancelación de hipoteca y llevarse el cheque, dando por saldada la deuda a nivel “económico”.

Ahora bien, ahora hay que hacer un trámite, para que esta hipoteca quede cancelada también en el Registro de la Propiedad, lo que tiene unos gastos.

Puede ser que el comprador no pague al contado, y lleguemos a un acuerdo con él sobre quién y cómo va a hacer ese trámite, (una opción es que lo tramite la propia notaría, con un pequeño coste de gestión) pero lo normal es que solicite hipoteca al banco, y en este caso será la gestoría del banco quien lo gestiona, con un poco más de coste. En este caso su banco nos retendrá en el momento de la venta, la cantidad que estime que este trámite va a costar (va en función, sobre todo, de la cantidad que aun tenemos pendiente de cancelar).

Portal oficial del catastro:

http://www.sedecatastro.gob.es


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